Kuka vastaa uuden asunnon rahoitusvastikkeesta käyttöoikeuden haltijan hallinta-aikana?

20.4.2021 — Asunto-osakkeiden kaupassa suuret taloyhtiölainat ovat yleistyneet ja yhtiölaina voi olla jopa puolet asunto-osakkeen myyntihinnasta. Käytännössä tämä on johtanut siihen, että uusissa asunnoissa rahoitusvastikkeita maksetaan pitkään ja summat ovat suuria.

Parisuhteissa on varsin yleistä, että eloonjääneen puolison asuminen yhteisessä kodissa halutaan turvata tekemällä käyttöoikeustestamentti, jolloin eloonjäänyt puoliso saa jatkaa asumistaan puolisoiden yhteisessä kodissa, vaikka hän ei omistaisi asuntoa tai omistaisi siitä vain osan. Testamentin tekijän kuollessa esiin saattaakin nousta kysymys, kuka vastaa puolison jäämistöön kuuluvasta uuden asunnon rahoitusvastikkeesta eloonjääneen puolison hallinnon aikana.

Oikeuskirjallisuudessa (Aarnio – Kangas: Suomen jäämistöoikeus II – Testamenttioikeus, 2015 s. 677-679) on katsottu, että vastuu omaisuuden kunnossapitokustannuksista on perintökaaren 12 luvun 3 §:n 2 momentin mukaan asetettu hallintaoikeuden haltijalle sen vastapainoksi, että hänelle kuuluu oikeus tuloon ja tuottoon. Laadultaan kustannusten tulee olla sen laatuisia, että ne ovat suoritettavissa hänen hallinta-aikanaan saatavalla tuotolla. Käyttöoikeuden haltijan tulee vastata tavanomaisesta kunnossapidosta eli omaisuuden hoitomenoista, korjauskuluista ja muita kuluista, jotka ovat välttämättömiä omaisuuden tarkoituksenmukaista hoitoa ja säilyttämistä ajatellen. Lisäksi käyttöoikeuden haltijan on katsottu vastaavan vakuutusmaksuista sekä käyttöoikeuden haltijan hallussa olevan asunto-osakkeen yhtiövastikkeesta. Käyttöoikeuden haltija vastaa sekä hoito- että rahoitusvastikkeestaan sillä tuotolla, joka käyttöoikeuden alaisesta omaisuudesta kertyy.

Entäpä sitten uuden asunnon rahoitusvastike? Onko kyseessä sellainen kustannuserä, josta käyttöoikeuden haltijan tulisi vastata hallintansa aikana?

Marraskuussa 2020 Helsingin hovioikeus otti kantaa lainvoimaisessa tuomiossaan muun ohella juuri tähän kysymykseen. Tapauksessa vainaja oli maksanut asunto-osakkeiden myyntihinnan ja kaupasta aiheutuneen varainsiirtoveron kokonaan, mutta osakkeet oli merkitty vainajan ja hänen avopuolisonsa nimiin yhtä suurin osuuksin. Asunto-osakkeisiin oli niiden ostohetkellä kohdistunut yli puolet asunnon myyntihinnan kattava yhtiölainaosuus, jota ei oltu maksettu osakkeiden kaupan yhteydessä vaan se oli jätetty katettavaksi pääomavastikkeilla. Vainaja ja avopuoliso ennättivät asumaan huoneistossa vähän yli vuoden ennen vainajan kuolemaa. Vainaja oli määrännyt testamentissaan avopuolisolle elinikäisen hallintaoikeuden huoneistoon. Testamentissa ei ollut määräyksiä siitä, kuka vastaa kuolinpesän omistusosuuteen kohdistuvista rahoitusvastikkeista käyttöoikeuden kestäessä.

Antamassaan ratkaisussa hovioikeus totesi, että mikäli testamentista ei muuta johdu, sovelletaan perintökaaren 12 luvun säännöksiä testamenttiin perustuvasta käyttöoikeudesta. Sovellettavan perintökaaren 12 luvun 3 §:n mukaan ratkaisevaa oli, ovatko kustannukset sen laatuisia, että käyttöoikeuden haltijan on vastattava niistä hallinta-aikana saatavalla tuotolla. Hovioikeus piti perusteltuna, että siltä osin kuin kustannukset voidaan kattaa käyttöoikeuden tuotolla, omistajan vastuulle voivat kuulua vain sellaiset kustannukset, jotka kasvattavat omaisuuden arvoa olennaisesti.

Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden ratkaisun ja huomioi, että asiassa oli kyse uuden asunnon kaupasta, jossa ostettuja asunto-osakkeita oli rasittanut merkittävä yhtiölainaosuus, jolla yhtiö kattaa kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta aiheutuneita menoja. Tätä yhtiölainaosuutta ei oltu maksettu asunto-osakkeiden kaupan yhteydessä myyjälle, vaan se oli jätetty katettavaksi osakaskohtaisilla pääomavastikkeilla. Rahoitusvastikkeessa oli siten tässä tapauksessa kyse asunto-osakkeiden hankintaan perustuvasta kustannuserästä, joka olisi vaihtoehtoisesti ollut mahdollista sisällyttää myyjälle maksettavaan kauppahintaan. Kysymys ei siten ollut käyttöoikeuden haltijan hallinta-aikaan liittyvistä ylläpitokustannuksista, joista hyöty koituisi ensisijaisesti käyttöoikeuden haltijalle. Tällainen asunto-osakkeiden kauppahinta ei ollut sellainen kustannus, josta käyttöoikeuden haltijan olisi perintökaaren 12 luvun 3 §:n 2 momentin nojalla vastattava hallinta-aikanaan saatavilla tuotoilla. Hovioikeuden mukaan käyttöoikeuden haltijan ei ollut myöskään vastattava kauppahinnan sijasta asunto-osakkeiden omistajilta perittävistä rahoitusvastikkeista. Sillä, että asunnon laskennallinen tuotto ylitti rahoitusvastikkeen määrän, ei ollut asian arvioinnissa merkitystä. Kuolinpesän oli siten vastattava omistusosuuteensa kohdistuvista rahoitusvastikkeista.

Artikkeli hovioikeuden jutusta: https://www.edilex.fi/uutiset/66614